Riaprire una gestione archiviata

 

 

 

 

 

 

Uno degli incubi ricorrenti di un amministratore – e abbastanza diffusi nella prassi quotidiana – è trovarsi di fronte un condomino distratto che, con ritardo di mesi, gli comunica l’avvenuta cessazione del contratto d’affitto di un appartamento o ancora chiede di verificare l’avvenuto pagamento delle rate dell’anno precedente. Oppure ancora un condomino che impugna, con ragione, il bilancio consuntivo già approvato dall’Assemblea.

Ecco allora che l’amministratore si trova a consultare le movimentazioni della gestione precedente e, se necessario, apportare le opportune correzioni, e successivamente ancora modificare i saldi della gestione in corso.

In altre occasioni può essere semplicemente necessario verificare le registrazioni di una determinata voce di spesa, oppure controllare gli estremi di una fattura o di una data di pagamento. Insomma, possono essere numerosi in cui dobbiamo consultare dei dati già archiviati, magari anche a distanza di anni: un’operazione spesso scomoda e macchinosa.

In Civico normalmente è possibile lavorare solo con le gestioni attive, ma si può accedere in qualsiasi momento allo storico delle gestioni passate e decidere, con un paio di click di mouse, quale vogliamo riaprire.

Una gestione riaperta sarà completamente operativa, e potremo consultare movimentazioni, saldi, bilanci ecc., così come modificare, se necessario, le registrazioni contabili o altri dati (in tutta sicurezza però, perché ogni gestione è indipendente e sarà quindi compito dell’amministratore aggiornare i saldi delle successive).

Al termine con altri due click di mouse chiuderemo nuovamente la gestione. Semplice, no?

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La gestione delle spese ordinarie e straordinarie

Un dubbio non infrequente, che talvolta è causa di astio nella vita di condominio, riguarda la differenza tra spese ordinarie e straordinarie.

Anche se la legge non definisce chiaramente la differenza tra la due tipologie, si considerano ordinarie le spese destinate alla manutenzione della cosa comune e ripetute regolarmente nel tempo (es. le spese di pulizia, il consumo di energia elettrica, il contratto di manutenzione dell’ascensore ecc.) e per questo generalmente a carico del conduttore; viceversa sono ritenuti straordinari gli interventi non ripetitivi e di costo ingente (ad esempio la tinteggiatura dell’edificio o la riparazione del tetto), che sono di competenza del proprietario.

E’ facile immaginare a quali complicazioni possa andare incontro l’amministratore che ha il compito di rendicontare le spese con chiarezza e puntualità.

Per questo motivo in Civico è possibile definire per ogni condominio, oltre alla consueta gestione ordinaria, anche una o più gestioni straordinarie distinte e indipendenti tra loro: per ciascuna di esse sarà necessario definire una data di inizio e di fine competenza (oltre alle percentuali e alle date di scadenza delle singole rate di spesa) ed uno specifico piano dei conti. In questo modo siamo in grado di gestire separatamente le movimentazioni, verificare la regolarità dei versamenti, controllare i flussi contabili e svolgere tutte le altre attività contabili. In ogni momento tuttavia possiamo avere visione della situazione finanziaria complessiva del condominio, in modo chiaro e intuitivo.

la pagina di inserimento e modifica delle gestioni contabili

La chiusura di una gestione straordinaria avviene può avvenire in qualsiasi momento: dopo aver elaborato il rendiconto consuntivo e il prospetto di riparto i saldi contabili vengono aggregati al bilancio consuntivo della gestione ordinaria, generando un documento unico e di semplice lettura.
E in qualsiasi momento è possibile andare a “riaprire”, sia a scopo di consultazione che di modifica, una gestione già chiusa e archiviata.

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L’anagrafica integrata di Civico: fornitori, condòmini, inquilini

Perché in Civico teniamo molto alla nostra anagrafica unificata? Perché Civico è nato dall’esperienza diretta di un amministratore, in quasi dieci anni di attività. Le necessità che vogliamo soddisfare, quindi, sono quelle reali del lavoro quotidiano di un amministratore di condominio.

Quella dell’anagrafica è una sezione che spesso diamo per scontata, nei gestionali. In realtà, con le dovute attenzioni, anche un intelligente funzionamento della anagrafiche può avere effetti positivi sul lavoro.

Prendiamo ad esempio una situazione che si verifica più spesso di quanto si pensi. Un condomino che amministriamo fa l’elettricista, e per comodità opera direttamente nel condominio in cui vive, di cui in quel caso è un fornitore. In casi come questo, i movimenti economici che si possono creare fra condominio e condomino sono molteplici, e di natura diversa: le rate di spesa che il condomino deve al condominio si incrociano con le fatture di servizi che il condominio deve pagare all’elettricista.

O ancora, situazioni come quelle viste nei post precedenti in cui un condomino proprietario di più unità immobiliari sia anche inquilino di una di queste, ma abbia le altre in affitto, e debba quindi sostenere diverse tipologie di spesa derivanti da differenti posizioni rispetto al condominio.

Con un’anagrafica distinta condòmini/inquilini/fornitori, contesti del genere possono risultare farraginosi per l’amministratore, che nella migliore dell ipotesi deve estrarre da più parti i dati relativi alla persona, per poi aggregarli in un unico foglio elettronico da cui ricavare il totale degli importi dovuti. Può sembrare una piccola seccatura, ma quando i condòmini che si amministrano sono centinaia, casi del genere possono essere decine, e la gestione “manuale” di questi accorpamenti finisce per diventare un lavoro di molte ore mensili.

L’anagrafica unificata di Civico, invece, riesce ad affrontare queste difficoltà già internamente al programma, permettendo di assegnare ad un soggetto più ruoli, e di trattarlo di volta in volta come fornitore, condomino o inquilino a seconda dei movimenti che si stanno gestendo.

Anche piccole cose possono rendere più semplice il lavoro di ogni giorno.

Il Team Civico

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La gestione dei subentri in Civico

Una funzione fondamentale per la corretta amministrazione del condominio è la gestione dei subentri. Si tratta di una funzione basilare nell’amministrazione condominiale, ma rispetto alla quale molti amministratori, specialmente i non professionisti o i piccoli amministratori che non usano un software adeguato, si trovano sprovvisti di strumenti gestionali.

Il subentro è l’avvicendamento, nel corso dell’anno contabile, di un proprietario o di un inquilino. Il primo caso si presenta ogni volta che interviene una variazione nella proprietà, in vari modi: compravendita o cessione di un’unità, successione etc. Il secondo, ancor più frequente, avviene ogni volta che in un’unità immobiliare in affitto si succedono diversi inquilini locatari.

Com’è intuibile, alla cessazione della proprietà o alla rescissione del contratto di locazione, terminano per il proprietario alienante (colui che vende) e per l’inquilino uscente gli obblighi verso il condominio (fatta eccezione per eventuali spese arretrate), che passano al nuovo soggetto.

La situazione, in un software professionale come Civico, si gestisce in modo molto semplice: è sufficiente compilare i campi, normalmente vuoti, di inizio e fine competenza nella scheda anagrafica del soggetto. Impostando una data di fine competenza per un condomino (proprietario)  o per un inquilino, e una data di inizio competenza al nuovo proprietario o inquilino, le relative spese vengono imputate a ciascun soggetto, entrante e uscente, i corrispondenza ai periodi.

In Civico, la schermata anagrafica presenta i due campi per l’inizio e fine competenza come in figura: è sufficiente riportare la data di successione, come dall’atto di vendita o dal contratto di affitto, per avere una corretta suddivisione delle competenze dei diversi soggetti.

Schermata della gestione periodi di competenza per i subentri in condominio

La schermata della scheda anagrafica in Civico, per l'impostazione dei periodi di competenza e subentri in condominio.

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Subentri, multiproprietà, coinquilini e altre complicazioni

Continuiamo la carrellata iniziata la settimana scorsa sulle funzioni più interessanti di Civico per l’amministrazione condominiale.

Nel post precedente avevamo trattato la gestione di quei condòmini che sono proprietari di più unità immobiliari, nello stesso condominio o in condomini diversi, e di come Civico disponga degli strumenti per gestire automaticamente le varie complicazioni che una simile situazione può comportare per l’amministratore.

Se ricordate, avevamo chiamato questi soggetti “pluriproprietari“. Abbiamo coniato questo termine per non creare confusione con un altro concetto, ben noto ai professionisti dell’amministrazione di condominio, ossia quello di multiproprietà.

Per multiproprietà si intendono quelle situazioni in cui la proprietà di un’unità immobiliare non fa capo a un sola persona, ma a due o più, in quote varie. Una situazione che si presenta di frequente, per esempio quando più eredi entrano in possesso di un appartamento. Anche queste situazioni possono essere complesse per l’amministratore, che spesso finisce per gestire a parte, magari in un foglio di Excel, la ripartizione delle spese fra i comproprietari.

Con Civico abbiamo posto soluzione a questo problema: per ogni unità è possibile specificare la quota di partecipazione di ogni proprietario (e di ogni inquilino) e gestire le competenze internamente al gestionale. Allo stesso modo, quando nel corso dell’anno contabile un’unità cambia di proprietario in seguito a successioni o compravendite, Civico offre la possibilità di inserire il subentro con tutte le sue conseguenze amministrative.

La pratica, anche se impostata al buon senso, è spesso una scheggia impazzita nei conti dell’amministratore, che riceve per la stessa unità pagamenti da soggetti diversi. Se a questo si aggiunge una multiproprietà, o come nelle città universitarie dei coinquilini, potete capire che la sola gestione delle ripartizioni diventa una fetta importante del lavoro dell’amministratore.

Un’altra situazione che fa impazzire gli amministratori, e che gli altri software spesso trascurano, è rappresentata dalla ripartizione delle spese fra i proprietari locatori e gli inquilini, o locatari secondo criteri definiti dal piano dei conti. Ma non è infrequente il caso in cui  vi siano accordi particolari che vanno ad esulare da questi criteri generali.

Anche qui Civico può rappresentare una mano santa per il vostro lavoro: il programma consente infatti di definire per le singole unità, quando necessario, parametri di ripartizione personalizzati!

Per capire l’importanza di queste funzioni, proviamo ad immaginare una situazione complessa.

Mario e Paolo, fratelli, vivono in due condomini diversi. Mario è proprietario, Paolo è in affitto. Ereditano dai genitori un terzo appartamento, nello stesso condominio di Mario. D’accordo con Paolo, Mario trasloca nell’appartamento ereditato, dove risiede come proprietario al 50% e inquilino. Nel frattempo, affitta il suo ex appartamento, di cui è interamente proprietario, ad una famiglia, e Paolo rimane in affitto. Mario, nell’appartamento ereditato che occupa, in accordo col fratello paga l’80% delle spese ordinarie, ma il solo 50% di quelle straordinarie. Nell’appartamento in affitto invece, Mario sostiene il 100% delle spese straordinarie, mentre la famiglia di inquilini paga le spese correnti. Infine Paolo, che paga il 20% della manutenzione ordinaria e il 50% di quella straordinaria per l’appartamento ereditato, e le spese correnti dell’appartamento in cui vive in affitto, le cui spese di manutenzione e straordinarie sono sostenute dal proprietario.

Potremmo continuare, aggiungendo la ripartizione delle spese delle aree comuni e via dicendo, ma l’esempio è abbastanza chiaro: certe situazioni apparentemente particolari, ma tutto sommato comuni per gli addetti ai lavori, se non sono gestite adeguatamente dal software con cui si amministra possono diventare un vero rompicapo.
Non resta che provare direttamente queste potenti funzioni in prima persona: è sufficiente accedere alla versione demo, con i dati fittizi necessari per le varie prove, direttamente dall’home page di Civico.

Alla settimana prossima.

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Le funzioni di Civico: gestire condòmini con più unità

Ora che Civico sta per essere disponibile al pubblico, iniziamo una serie di post in cui analizzeremo una per una le caratteristiche più interessanti di Civico. Come forse sapete, Civico nasce dall’esperienza diretta di un amministratore condominiale che, stanco di doversi adeguare alle capacità dei vari software già in commercio, ha deciso di realizzarne uno che soddisfacesse tutte le sue esigenze.

In questo modo, in Civico sono state riunite tutte le funzioni più utili a gestire le mille necessità dell’amministrazione, funzioni che si trovano di volta in volta in questo o quel software, ma mai tutte insieme in un’unica applicazione.

Quella di cui parliamo oggi è la gestione dei proprietari di più unità immobiliari, che potremmo chiamare pluricondòmini.

Può capitare, e di frequente, che un condomino possieda più di un’unità all’interno del condominio. Proprietari che affittano diversi appartamenti, o professionisti che possiedono l’unità in cui abitano e magari, al piano terra del condominio, il negozio in cui lavorano. Oppure ancora fornitori che sono anche proprietari di appartamenti.

Casi simili sono gestiti in maniera molto semplice. Le spese, con il loro corollario di rateizzazioni, eventuali interessi e more, vengono ripartite normalmente per unità immobiliari, anche in base ai parametri di ripartizione impostati nel piano dei conti. Quando però diverse unità fanno capo allo stesso proprietario, l’amministratore ha sempre la visione aggiornata della sua posizione contabile senza dover unificare queste spettanze manualmente, avvalendosi per esempio di fogli elettronici in cui sommare gli importi.

Allo stesso modo, il condomino che consulta i propri dati dalla bacheca online di Civico, può visualizzare gli importi dovuti per la gestione di tutte le sue unità, anche se ubicate in diversi condomini.

Inoltre, in Civico la gestione delle anagrafiche è semplicissima: è sufficiente, quando si assegna il proprietario (o un inquilino) ad un’unità, richiamare dal database comune il nominativo del pluricondomino già in memoria. Allo stesso modo un fornitore, che ad esempio risulta anche proprietario di un’unità immobiliare, “condividerà” la stessa anagrafica. E qualsiasi modifica, come la variazione di indirizzo o di numero telefonico, aggiornerà automaticamente tutte le posizioni interessate.

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Early adopters

Si profila un ottimo inizio per l’applicazione che cambierà il modo di lavorare degli amministratori condominiali.

Il listino ufficiale non è ancora stato pubblicato, ma già diversi utenti si sono attivati per ordinare Civico ed essere i primi ad acquistare un abbonamento. Vari amministratori condominiali della nostra zona, fra i quali per ovvie ragioni la notizia del lancio è girata in anticipo, hanno deciso di non aspettare, presentandosi direttamente nella nuova sede, ancora fresca di trasloco, per assicurarsi la prenotazione del proprio account.

Come prevedevamo, la spinta principale a passare a Civico è la possibilità di comunicare in libertà con i condòmini. Ancor più che per i nuovi obblighi previsti dalla riforma del condominio, che renderà di fatto obbligatorio l’uso di uno strumento web come Civico, ci fa piacere notare che gli amministratori sentono spontaneamente il bisogno di maggiore trasparenza e accessibilità dei dati nei confronti di chi abita negli immobili amministrati. Una cambio di mentalità che ci fa piacere, specie considerando che quello dell’amministrazione condominiale è spesso considerato un settore tecnologicamente più arretrato di altri.

Il progetto, che fino a poco tempo fa era ancora il sogno personale di pochi coraggiosi, si sta trasformando per l’ennesima volta.

Il gruppo di amici uniti in una sfida si allarga, e diventa un team diversificato di professionisti. La startup in embrione diventa – proprio in questi giorni – un’impresa a tutti gli effetti, e i potenziali finanziatori, fino a ieri difficili da trovare, oggi sono dietro la porta con proposte concrete.

Si trasloca, si arreda, si assume, si ricevono prenotazioni. Insomma, sarà un anno di grande impegno, per il team Civico. Per chi inizierà ad usare Civico per lavorare, invece, l’anno sarà all’insegna del sollievo: meno pensieri, meno incombenze, e anche meno spese!

Il team Civico

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Ci siamo quasi!

Dopo mesi di analisi, riflessioni e piani d’azione, il progetto Civico è arrivato ad una brusca accelerazione. Già qualche giorno fa, sul Blog di Atcetera, avevamo annunciato la fine della fase beta di Civico. Oggi lo annunciamo anche da qui, e siamo felici di annunciare che Civico è pronto per uscire dalla fase embrionale e diventare in tutto e per tutto, nelle prossime settimane, un’azienda sul mercato.

Mentre i fondatori preparano la penna buona per un’altra impegnativa tornata di firme legali, l’arredamento della nuova sede è in arrivo, e il trasloco sarà finito forse prima del weekend.

Questo significa anche che fra poche settimane sarà possibile acquistare i primi abbonamenti d’uso dell’applicazione web che cambierà il modo di amministrare il condominio.

Gli utenti beta, che con fiducia ci hanno seguito fin qui, saranno premiati con vantaggi economici per continuare ad usare il programma che hanno contribuito a migliorare. Se invece siete fra coloro che si sono candidati alla fase di test, ma non hanno fatto in tempo ad entrare nel programma, non disperate: anche per voi il team Civico ha in mente qualche beneficio esclusivo.

Ancora, se avete scoperto Civico troppo tardi o non vi siete candidati in tempo, restano ancora molte occasioni per entrare per primi nella grande famiglia di Civico. Per tutto il 2013 infatti abbiamo definito un listino prezzi di lancio, che presto renderemo pubblico, per attivare il pacchetto di Civico più adatto alle proprie esigenze a prezzi concorrenziali.

Il tutto, naturalmente, senza rinunciare alla demo di prova gratuita, o alla versione free, gratis per amministrare un solo condominio via web, che resteranno comunque attive sul nostro sito.

Insomma, i modi per diventare dei nostri sono molti: iscrivetevi alla nostra newsletter e sarete avvisati appena apriremo la vendita al pubblico.

Il team Civico.

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Qualificazione energetica: la qualità sulla qualità

Vi avevamo lasciato la settimana scorsa con un’anteprima del nostro progetto per un’estensione per la certificazione energetica degli immobili. Vi avevamo anche detto che in pentola bolliva molto di più.

In effetti, sondando il territorio vario e articolato dell’efficienza energetica, abbiamo imparato molto. Lo diciamo sempre, che avere una strtup significa imparare ogni giorno qualcosa.

Abbiamo scoperto, soprattutto, quello che sappiamo già: in Italia, fatta la legge, trovato l’inganno. Spuntano come i funghi su internet le offerte di Certicati Energetici a poche decine di Euro. La solita soluzione all’italiana: basta un pezzo di carta per essere a posto con la burocrazia. Un approccio del genere ci pare davvero il modo migliore per perdere un’occasione importante. Certo, chi fa le leggi dovrebbe scriverle in modo da evitare espedienti del genere, ma siamo dell’idea che anche la società e le forze produttive debbano prendersi la responsabilità del futuro del paese.

Per questa ragione abbiamo ampliato la nostra ricerca e scoperto con sollievo che – come in ogni settore – anche in questo c’è chi opera non solo per evadere alla bell’e meglio un’incombenza di legge, per pochi Euro, maledetti e subito. Esistono organizzazioni di persone volenterose che credono nella sostenibilità e vanno oltre il rilascio del semplice ACE (Attestato di Certificazione Energetica), e cercano il modo di garantire effettivamente la qualità della certificazione rilasciata. Questi enti, che chiameremo qualificatori, applicano in sostanza un controllo di qualità, spesso secondo la norma ISO, sull’operato dei certificatori.

A qualcuno potrà sembrare una complicazione in più, ma per come stanno le cose oggi in Italia, un controllo del genere potrebbe essere necessario, e non escludiamo che negli anni diventi anche obbligatorio, per ottenere un’analisi che rappresenti davvero la situazione energetica dell’immobile da certificare.

Insomma, ci stiamo attrezzando per offrire, in un prossimo futuro, non il pezzo di carta da dare al notaio per poter vendere o affittare, ma una reale consulenza a chi vuol davvero sapere quanto consuma e come può essere misurata e migliorata la resa energetica del proprio immobile.

Il team civico

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All’orizzonte: la certificazione energetica online

Questa settimana il Team Civico ha incontrato un’importante organizzazione che si occupa di certificazionequalificazione energetica a livello nazionale. Lo scopo del meeting era sondare le possibilità di una partnership tra il nostro e il loro progetto.

Lo scopo finale è quello di allargare l’offerta futura della nostra piattaforma per amministrazione condominiale integrando i servizi di enti che si occupano di efficienza energetica degli immobili.

I vantaggi di una tale integrazioni per gli utenti sono molti.

Immaginate di dover vendere o affittare il vostro appartamento. Sarebbe già obbligatorio, e in molte regioni è già la norma, fornire all’acquirente/inquilino l’ACE (Attestato di Certificazione Energetica) o l’AQE (Attestato di Qualificazione Energetica) dell’immobile in oggetto.

O ancora, immaginate di dover accedere a determinati benefici, come ad esempio gli sgravi fiscali per interventi di efficientazione energetica, e di dover fornire la documentazione relativa alle prestazioni energetiche del vostro immobile.

Ora, se il amministratore usa Civico per tenere l’amministrazione del vostro condominio, potrà con pochi clic e una spesa ragionevole attivare un’estensione per la certificazione energetica, e dal pannello relativo fornire all’ente certificatore tutti i dati necessari, automatizzando il più possibile la procedura e riducendo sprechi di tempo e quindi costi. Una volta forniti tutti i dati necessari, l’ente certificatore sarà in grado a sua volta di rilasciare tutta la documentazione attraverso il nostro portale, in modo sicuro e riservato.

Risultato: ogni proprietario, condomino o inquilino potrà prelevare online i certificati che gli servono, per gli usi che preferisce. Il tutto senza telefonare, scrivere o peggio ancora fare sala d’attesa nello studio dell’amministratore.

E non dimentichiamo che ridurre le perdite di tempo e le comunicazioni con l’amministratore non significa solo risparmiare il proprio tempo, che è prezioso, ma anche quello dell’amministratore, che con meno perdite di tempo, e quindi denaro, potrà seguire meglio i condomini, e forse seguirne di più, divenendo più competitivo e potendo permettersi di abbassare i costi di amministrazione.

Ma non ci siamo fermati qui: la prossima settimana vi parleremo della nuova frontiera dell’efficienza energetica degli immobili: la Qualificazione Energetica. Stiamo progettando di andare ben oltre, con i nostri servizi, la semplice erogazione del Certificato Energetico, per fornire servizi realmente utili alla verifica delle prestazioni degli immobili. Ma di questo parleremo la settimana prossima.

Il Team Civico

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